A银行与B公司金融借款合同纠纷案执行过程中，法院拟对被执行人B公司名下涉案房产进行拍卖。案外人C公司向法院提出异议认为其对涉案房产享有租赁权，提供证据证明在涉案房产设定抵押及执行查封之前已与B公司签订租赁协议，并在签订租赁协议后一直占有使用且已支付租金。经审查，法院支持了其异议请求，遂以涉案房产负担租赁权的方式公开拍卖（以下简称“带租拍卖”）。

D银行与E公司金融借款合同纠纷案执行过程中，法院拟对E公司名下设定抵押且被查封的房产进行拍卖。案外人F公司向法院提出异议认为其对该房产享有租赁权，并提供了与E公司在查封前签订的租赁协议、租金交纳等证据。经审查，法院认为该租赁协议系抵押权设立后签订，不能对抗抵押权，故仍决定以涉案房产上无租赁协议方式拍卖（以下简称“无租拍卖”）。

沈某与G公司民间借贷纠纷案执行过程中，法院拟对被执行人G公司名下已查封的涉案房产进行拍卖。案外人孟某向法院提出异议认为其对涉案房产享有租赁权，并提供租赁合同等证明其对该房产的租赁期限为17年且租金已一次性抵债，但并未提供与G公司债权债务关系合法存在的证据。法院认为孟某租赁权明显不成立并要求其腾退房屋。孟某腾退部分房屋后，又将剩余房屋转租给H公司。后法院以孟某虚构租赁协议、严重妨害执行、私自违法转租且未在限定期限内消除违法后果为由，对其采取拘留15日的强制措施，并决定对涉案房产无租拍卖。

在此类执行案件的办理过程中，应注意程序的规范性以及对各方当事人利益的平衡。由于带租拍卖和无租拍卖的执行步骤基本相同，故下文仅在必要时作区分说明。

在决定对涉案房产进行拍卖前，法院应先审查对涉案房产是否拥有处置权，主要包括以下几方面：一是法院是否对涉案房产进行了查封。若法院的查封系轮候查封且本案申请执行人对涉案房产拥有抵押权等优先受偿权，则法院需按照《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》等规定取得处置权后再进行拍卖。二是拍卖是否为无益拍卖。若涉案房产上有其他人的抵押权等优先受偿权，经初步估算本案申请执行人无法受偿或者受偿金额过少，法院原则上对该涉案房产不予拍卖。

法院在作出拍卖裁定后启动评估前，应在涉案房产现场张贴公告。此环节办理要点为：一是公告张贴位置要醒目，以确保相关主体能够知晓法院即将对涉案房产进行处置，并拍下照片或视听资料备查。二是公告内容要载明法院处置涉案房产的方式。为了便于后续工作可预先设定为无租拍卖，但应预留不少于十五日的异议期，保障相关人员在合理期限内可以提出异议。三是尽量向占用人当场告知涉案房产即将拍卖及相关权利救济等事项，并以制作笔录为宜。若占用人当场主张租赁权但租金未支付的，法院应告知其不得再向被执行人支付租金，应将租金付至法院指定账户，并送达冻结租金裁定书和协助执行通知书。四是尽量要求物业公司及居委会等协助公告，查询涉案房产占有、使用等情况并制作笔录。

由于在公告预留的异议期内存在异议人主张权利的可能，该主张成立与否对涉案房产的估价影响较大，故不宜在异议期内启动确定处置参考价程序。如案例一中，案外人C公司对涉案房产的租赁权主张获法院支持，带租拍卖的评估价值与无租拍卖的评估价值存在较大差异。

该类执行案件拍卖具体操作与其他类型案件财产拍卖基本相同，需注意以下几点：一是在拍卖公告中要明确是否带租拍卖；二是若系带租拍卖，拍卖公告中需说明租赁期限、租金支付等相关情况；三是需注意依法保障承租人的优先购买权。

实践中由于案外人提出执行异议的程序简单、成本低廉等，虚假租赁行为在执行程序中较为常见，因此有必要对其进行规制。

根据“执裁分离”原则，由法院执行裁判机构还是执行机构审查认定虚假租赁行为存在一定争议。我们认为由执行机构对该行为进行审查更为合理，理由如下：一是根据《民事诉讼法》及《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题解答（试行）》（以下简称《解答》）规定，法院可以处罚恶意串通逃避法律文书义务的行为，但并未限制法院执行机构认定事实并进行处罚的权利。二是执行裁判机构在执行异议程序中一般只是支持或者不支持案外人的异议请求，不会对虚假租赁事实进行认定，故执行异议程序结束后仍无法对虚假租赁行为进行处罚。即使在执行异议程序结束后再对该行为进行处罚，处罚的及时性与效果均会大打折扣。三是执行机构对该行为作出认定后，并不影响相关主体的救济权利。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）《解答》等相关规定，结合执行工作实际，虚假租赁行为应当具备以下要件：

一是主观上的故意，即双方虚构租赁协议具有对抗申请人的故意或者抗拒执行的恶意。二是有虚构租赁协议的行为，包括伪造租赁协议、恶意倒签协议签订时间、延长租赁期限等情形。三是造成严重妨害执行的后果，包括执行严重迟延、执行司法成本显著上升、严重损害申请执行人利益等。如案例三中，案外人孟某不仅通过执行异议程序迟滞执行，而且会导致申请执行人损失涉案房产近二十年的收益，故法院对其进行严厉处罚。四是虚构租赁行为与严重后果之间存在因果关系，但如果有多个行为产生妨害执行的后果，法院应审查各行为对后果的影响力。

具体而言，应从以下几个方面对虚构租赁协议行为进行审查：

1. 租赁协议签订的时间

法院应主要审查协议签订时间与抵押权等优先受偿权的设定时间、法院查封时间等关键时间点的先后顺序。按照《查封规定》，法院查封涉案房产后被执行人在其上设置权利负担的不能对抗申请执行人。因此，法院应重点审查在法院查封以及抵押权等优先受偿权设立之前签订的租赁协议，结合其他证据审查其是否有“倒签”等虚构事实行为。

2. 涉案房产的占有情况

占有是租赁权公示的一般表现形态，因此是否占有涉案房产是认定虚假租赁的重要依据。若案外人能够提供其缴纳物业、水电煤等费用，以及装修协议等证据证明其实际占有涉案房产，则租赁协议的真实性较高。需要特别注意的是，案外人实际占有应在抵押权等优先受偿权设立或者法院查封之前，防止其在抵押或查封后占有涉案房产再“倒签”租赁协议。

3. 租金支付情况

实际支付租金是租赁关系真实存在的重要判断依据。一是案外人主张租金已经一次性支付的应当提供支付证明；支付金额超过五万元的应当提供银行转账等第三方凭证。二是案外人主张租金抵债的，不仅需证明基础债务关系真实存在，尚需证明该基础债务关系发生在法院向其送达冻结租金裁定和协助执行通知书之前。抵销金额超过五万元的应当提供银行转账等第三方凭证。

4. 其他相关情况

法院需审查的其他相关情况主要包括：一是租赁期限，虚假租赁一般租赁期限较长，多为《合同法》规定的最长期限20年或者接近20年；二是租金金额，虚假租赁的租金金额大多长期固定不变或者显著过低。